上海商住公寓市场存在供应过剩的潜在风险，部分房源由原有商办项目改造而成，在空间布局上常出现单层或多层改建、商业与居住功能混杂等现象。若未来房地产限购政策全面松绑，此类公寓可能面临交易流动性减弱、市场价格波动加剧等挑战。从居住体验来看，改建公寓在户型设计、采光通风、隔音效果等方面往往不如专业住宅项目，其安全标准和消防设施也可能存在隐患，影响长期居住的舒适性与安全性。
此类公寓还存在明显的属性缺陷。由于产权性质登记为商业或办公用途，购买者无法办理落户手续，子女也因此不具备对应学区资格。这一特性使得公寓在居住功能上存在根本性限制，不仅影响家庭就学规划，也在一定程度上削弱了资产的附加价值。此外，商业产权通常对应较高的水电及物业收费标准，且贷款年限较短，进一步增加了持有成本和使用门槛。
在投资层面，商住公寓虽然总价相对较低，但增值空间受政策影响较大。过去几年，部分城市已出台政策限制商办项目改居住用途，未来若监管进一步收紧，可能对资产转让造成阻碍。同时，由于潜在买家群体局限于投资客或特定过渡型需求者，其市场流动性天然低于普通住宅。这些因素共同构成了商住公寓在自住与投资双重维度上的不确定性，需要购房者理性权衡实际需求与潜在风险。
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