在上海购置公寓需格外审慎，主要存在以下两方面风险。首先是产权性质带来的限制。公寓通常被归类为商业或旅游地产，其产权年限普遍短于普通住宅。这意味着购房者享有的权益期限相对有限，对长期资产保值构成潜在隐患。更值得关注的是，当产权期限届满后能否顺利续期，目前相关法规尚未给出明确保障，这种不确定性进一步增加了投资风险。
其次是日常居住成本明显偏高。由于公寓按商业性质管理，其水电费、物业费等日常支出均执行商业收费标准，较民用住宅高出约30%-50%。这种持续性的高额支出将显著增加居住成本，长期累积可能抵消房价优势。此外，这类物业通常不纳入学区划分范围，也无法办理落户手续，对于有子女教育需求或需要本地户籍的家庭而言存在明显局限。
在贷款政策方面，公寓项目往往面临更严格的金融监管。商业银行对此类物业的贷款审批通常持更谨慎态度，不仅首付比例要求更高，贷款年限也相对缩短，这无疑加大了购房者的资金压力。同时，公寓产品的二手市场流动性普遍较弱，转手交易时需承担更高比例的税费，这些因素都直接影响资产的变现能力。
虽然公寓产品在总价方面可能具有一定吸引力，但综合考量产权期限、持有成本、政策限制及金融支持等多重因素，这类物业更适合短期过渡或商业用途。对于以自住为目的的普通购房者而言，建议优先考虑产权明晰、配套完善的住宅项目，以确保长期居住权益与资产安全。
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